Oft hört oder liest man von einer sogenannten “Spekulationssteuer”, welche angeblich auf den Verkauf von Immobilien anfällt. Dieser Begriff ist eingängig, aber falsch, denn es gibt keine Spekulationssteuer.
Nur Gewinne werden besteuert
Erstens ist es wichtig zu wissen, dass der Erlös aus dem Verkauf eines Hauses bzw. einer Wohnung (oder auch von Aktien) ohnehin nicht der Besteuerung unterliegt. Nur Gewinne aus solchen Veräußerungsgeschäften sind steuerpflichtig, und auch nur, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind.
Wenn man z.B. im Jahr 2020 ein Haus für 300.000 € kauft und es 2022 für 320.000 € verkauft, muss man nicht den vollen Betrag von 320.000 € versteuern, sondern allein den Gewinn, d.h. 20.000 €.
„Einkommensteuer“ statt „Spekulationssteuer“
Dabei handelt es sich jedoch nicht um eine “Spekulationssteuer”, sondern um eine allgemeine Einkommensteuer. Das Einkommen kann sehr unterschiedliche Arten von Einkünften umfassen. Dazu gehören z. B. Arbeitseinkommen, Mieteinnahmen, Gewinne aus dem Verkauf eines Hauses usw.
Der Verkäufer zahlt also keine “Spekulationssteuer”, sondern eine “Einkommensteuer”. Wer den Teil der Einkommensteuer, welcher auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien entfällt, als Spekulationssteuer bezeichnet, sollte konsequenterweise die Einkommensteuer auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung “Mietsteuer” nennen.
Wann sind Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien steuerpflichtig?
Ob bei der Veräußerung einer Immobilie Steuern anfallen, hängt von einer Reihe von Faktoren ab. In der Regel ist der Verkauf von Immobilien, die ständig vom Eigentümer genutzt werden, steuerfrei. Dies gilt nicht nur für freistehende Häuser, sondern auch für Wohnungen.
Andererseits ist der Verkauf steuerpflichtig, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind:
- Das Gebäude oder das Grundstück wurde nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
- Bei gemischt genutzte Immobilien wird die Steuer anteilig berechnet. Das bedeutet, dass der zu eigenen Wohnzwecken genutzte Teil der Immobilie von der Steuer befreit ist.
- Erwerb durch Teilung des Vermögens: Wurde eine Gütertrennung vereinbart oder gehört die Immobilie nach der Scheidung einem der Ehegatten, ist die Steuer zu zahlen, wenn das Haus innerhalb von 10 Jahren verkauft wird.
- Erwerb durch Entnahme von Eigentum aus einem Betriebsvermögen oder durch Erwerb von Eigentum durch Aufgabe des Betriebs: Auch in diesem Fall gilt die 10-Jahres-Frist. Veräußert der Empfänger die Immobilie innerhalb dieser Frist, ist der Gewinn zu versteuern.
Steuern sparen
Anhand der oben genannten Regelungen ergeben sich nun Möglichkeiten, eine Besteuerung zu vermeiden:
10-Jahres-Frist einhalten
Immobilieneigentümer müssen Steuern abführen, wenn sie ein entsprechendes Objekt verkaufen. Falls sie ihre Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist verkaufen, betrachtet der Staat dies als Spekulationsgeschäft.
Auf die Gewinne aus einem solchen Verkauf fällt Einkommensteuer an. In diesem Fall richtet sich der Steuersatz nach der jeweiligen Steuerklasse. Dieser Betrag kann deutlich höher ausfallen als die üblichen 25 %, die man als Abgeltungssteuer auf Spekulationsgewinne aus Finanzgeschäften ans Finanzamt abführen muss.
Wird die Immobilie 10 Jahre nach dem Erwerb weiterveräußert, werden die Einkünfte nicht besteuert. Daher lohnt es sich, 10 Jahre zu warten, bevor man eine Immobilie verkauft.
Die Immobilie selbst bewohnen
Wenn man eine Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt hat, kann man sie anschließend steuerfrei verkaufen. In diesem Fall sind nur die Rand-Jahre der 3-Jahres-Frist von Relevanz, ohne sie – mit Ausnahme des mittleren Jahres – komplett ausfüllen zu müssen.
Maximal 3 Objekte veräußern
Man kann bis zu drei Immobilien verkaufen, welche die oben genannten Kriterien erfüllen. Andernfalls wird man als gewerblicher Verkäufer betrachtet und muss die Einkünfte entsprechend versteuern.
In diesem Fall kann man die Zahlung von Steuern nicht vermeiden
Wenn die Immobilie bis zum Zeitpunkt der Veräußerung vermietet wird und der Wert des Objekts dadurch steigt, wird eine Steuer fällig. Dies gilt nur dann, wenn man beabsichtigt, die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf weiterzuverkaufen.
Liebe Leser*innen, nun seid Ihr gefragt! Sind Euch weitere interessante Fakten zur Besteuerung von Gewinnen aus Immobiliengeschäften bzw. zur “Spekulationssteuer” bekannt? Wir freuen uns, wenn Ihr Eure Gedanken unten in die Kommentare schreibt. Vielleicht ergibt sich eine spannende Diskussion.
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Quellen und weiterführende Links:
- Ebersbach, Bernd: Immobilien ankaufen und mit Gewinn verkaufen: Praxiswissen zum Immobilienhandel und der Fix&Flip-Strategie. Wie Sie die richtigen Objekte finden, bewerten, sanieren und weiterverkaufen, Aktivum Invest BE, 27.10.2020.
- Fischer Düsseldorf, Alex: Steuerlexikon der Grundlagen: Wörterbuch für Beginner und Fortgeschrittene mit Beispielen & Anlagen. Dein Schlüssel in die Steuerwelt – Die wichtigsten Fachbegriffe leicht erklärt, Independently published, 04.03.2020.
- Verbraucherzentrale NRW / Peter Burk: Immobilienverkauf: Haus oder Wohnung – mit oder ohne Makler. 12 Schritte zur Übergabe, 1. Aufl., Verbraucher-Zentrale NRW, 01.03.2021.
Beitragsbild: Immobilie – pexels.com (Free for commercial use, No attribution required)
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